Regulacion del alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional en andalucía
“Oferta Agosto. Se alquila apartamento en bonito pueblo costeño de Andalucía, con magnificas vistas y a solo 2 minutos andando de la playa” Anuncios como este, fácilmente identificables en Internet, comenzarán a estar controlados por la Junta de Andalucía de conformidad con el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos publicado el pasado 11 de febrero de 2016.
La Consejería de Turismo y Deporte de Andalucía ha dado finalmente luz verde a una regulación específica sobre viviendas que ofertan el servicio de alojamiento turístico, después de que tras la última reforma en junio de 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dejara fuera a las viviendas de uso turístico.
Este Decreto, muy demandado por la industria hotelera y el sector turístico, y no tanto por los propietarios de los apartamentos turísticos, tiene como elementos esenciales, los siguientes:
Objetivo. La Junta de Andalucía pretende establecer un censo de viviendas susceptibles de arrendamiento para fines turísticos a los efectos de evitar el fraude, clandestinidad y competencia desleal, así como velar por los intereses y derechos de los usuarios.
Definición. Quedarán sujetas a este Decreto las viviendas de uso turístico ubicadas en suelo residencial, que mediante precio, ofrezcan un servicio de alojamiento, de manera habitual y con fines turísticos, entendiendo por habitual y finalidad turística el hecho de que dichas viviendas sean publicitadas o comercializadas a través de cualquier canal de oferta como Internet o agencias mediadoras del tipo Windu o Airbnb entre otros, y siempre y cuando sean viviendas contratadas por tiempo inferior a dos meses computadas de forma continuada por un mismo usuario.
Quedan excluidas las viviendas cedidas de manera gratuita, las situadas en el medio rural, que tienen su regulación concreta, y los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular en un mismo inmuebles o inmuebles contiguos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril.
Registro. Los propietarios o entidad explotadora de estas viviendas estarán obligados a formalizar ante la Consejería de Turismo una “Declaración Responsable” en la cual consten la identificación de la vivienda, su referencia catastral, su capacidad de ocupación en función de la licencia de ocupación del inmueble, los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones, así como la identificación de la persona o entidad explotadora. Una vez inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, se asignará un código de inscripción que deberá aparecer en toda publicidad a la hora de ofertarse la vivienda.
Servicios mínimos. Las viviendas deberán estar suficientemente amuebladas y dotadas de electrodomésticos y enseres necesarios para su uso inmediato. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior a patios no cubiertos, así como sistema de oscurecimiento. Los apartamentos deberán tener en todas sus habitaciones y salones un sistema de refrigeración por elementos fijos cuando el periodo de alquiler comprenda los meses de mayo a septiembre, y de calefacción para los meses de octubre a abril. El usuario tendrá además derecho a hacer uso de Hojas de Quejas y Reclamaciones, botiquín de primeros auxilios, instrucciones de funcionamiento de los dispositivos, información turística sobre la zona, servicio de limpieza, ropa de cama, lencería y menaje, así como poder ser atendido de manera inmediata sobre cualquier duda o incidencia en la vivienda.
Precio. El precio ofertado será por noche de estancia, incluyendo el mismo el suministro de agua, electricidad, limpieza a la entrada y el uso de ropa de cama, baño y menaje. Podrá exigirse por parte del explotador de inmueble hasta un máximo del 30% del total de la estancia en concepto de señal, y retenerle hasta un máximo del 50% en caso de cancelación.
Régimen sancionador. En este particular el Decreto se remite directamente a la Ley 13/2011, de 23 de diciembre de Turismo de Andalucía donde se catalogan las infracciones como leves, graves o muy graves, y que podrán ser sancionadas desde un mero apercibimiento o multa desde hasta 2.001.- euros para las infracciones leves hasta los 150.000.- euros para las muy graves.
Los servicios de inspección de la Consejería de Turismo ejercerán las funciones de comprobación y control del cumplimiento de lo establecido en la presente norma sin perjuicio del control por parte de otras Consejerías o Administraciones Públicas a fin de verificar que se está cumpliendo con lo recogido en la norma y no se está actuando de manera clandestina.
Fiscalidad. Los rendimientos obtenidos por la cesión de estas viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados como Rendimientos del Capital Inmobiliario, y deberán ser incluidos en nuestras Declaración de la Renta del ejercicio en cuestión, sin necesidad de cursa alta en el censo de empresarios o profesionales de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
El presente Decreto entrará en vigor el próximo 11 de mayo del presente año, no pudiendo iniciarse el registro de las viviendas en la Consejería de Turismo hasta entonces, y por consiguiente, no debiendo los propietarios o entidades gestoras publicitar los inmuebles hasta obtener el número de registro tras su inscripción.
Se trata de una regulación específica y muy concreta como acabamos de ver y que aún tiene escaso recorrido. Desde Lexur Abogados estaremos encantados de resolver las dudas o cuestiones que se planteen tanto a titulares de inmuebles susceptibles de cesión turística como a usuarios de este tipo de servicios, poniendo a su disposición nuestro tiempo y conocimiento referente al sector jurídico e inmobiliario.
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