La normativa que regula el Impuesto sobre el Valor Añadido (“IVA”) establece una exención para determinadas operaciones inmobiliarias (por ejemplo, las segundas y ulteriores entregas de edificaciones) que quedan, entonces, sujetas a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (“TPO”) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Esta situación supone un coste para el adquirente en la medida en que el TPO no es deducible inmediatamente, sino vía amortización. Consciente de ello, el legislador permite la renuncia a la exención del IVA, quedando la operación sujeta al IVA y pudiendo el adquirente recuperar el impuesto soportado. Hasta el 31 de diciembre de 2014, dicha renuncia sólo era posible, entre otras circunstancias, si el adquirente tenía derecho a la deducción total del IVA soportado en la adquisición. En cambio, desde el 1 de enero de 2015, se han flexibilizado las condiciones para la renuncia a la exención, permitiéndose la misma aun cuando el adquirente sólo tenga derecho a la deducción parcial del IVA soportado.
Esta medida supone un importante incentivo para aquellas sociedades del sector inmobiliario que se dedican, por ejemplo, a la promoción y/o compraventa de inmuebles para su posterior alquiler. Así, estas sociedades, que podrían no tener derecho a la deducción total del IVA soportado (i.e. prorrata inferior al 100%), podrán ahora ejercer el derecho a la renuncia a la exención y evitar que las operaciones de compraventa queden sujetas a TPO. Esta situación favorable a la inversión inmobiliaria se ve aún más estimulada por la regla de inversión del sujeto pasivo. Así, en caso de renuncia, el comprador está obligado a autorrepercutirse el IVA y puede deducirse simultáneamente dicho IVA en función de su prorrata. Por tanto, al no tener que esperar a la devolución del IVA, el coste financiero de la operación puede reducirse o, incluso, anularse si el adquirente tiene derecho a la deducción del 100% del IVA soportado.
No obstante lo anterior, la sujeción al IVA de las operaciones inmobiliarias no resulta siempre la opción fiscal más eficiente. Así, en función de la prorrata del comprador o del tipo de gravamen de TPO (i.e. algunas Comunidades Autónomas prevén un tipo reducido para las transmisiones en las que no se renuncie a la exención), podría resultar más eficiente que no se ejercite la renuncia a la exención y que la operación quede sujeta a TPO (e.g. si la Comunidad Autónoma prevé un tipo reducido de TPO y el adquirente tiene prorrata baja), si bien este tratamiento fiscal puede tener implicaciones negativas para el vendedor. El cambio normativo instaura, por tanto, un nuevo panorama fiscal en el que deben conjugarse los intereses de comprador y vendedor para optimizar el régimen fiscal de las operaciones de transmisión de activos inmobiliarios.
Marta Moreno de Alborán
Victoria Calvo
Pérez-Llorca
