Letslaw: ¿Cómo comprar una casa con Bitcoin?
El mercado de las criptodivisas está en pleno crecimiento y apogeo de popularidad, atrayendo la atención del público en general y de los mercados financieros. La inversión en criptodivisas se ha convertido de un mercado tecnológico de “nicho” a un mercado financiero alternativo accesible en el que cada vez más gente invierte en criptomonedas como el Bitcoin o el Ethereum.
El mercado de las criptodivisas no sólo es popular en la comunidad de internet o en ciertos sectores de inversión financiera, naciendo un nuevo debido a su utilidad como medio de pago: cada vez más comercios, pasarelas de pago e incluso administraciones públicas aceptan el pago con criptodivisas como el Bitcoin. Esto hace que nos preguntemos ¿Podré gastar mis Bitcoins en la adquisición de una vivienda?
Analistas financieros y de mercado creen que las criptodivisas como el Bitcoin desempeñarán en el futuro un papel importante en el mercado inmobiliario por las facilidades que otorga para realizar los pagos y por la seguridad y certificación añadida que son capaces de otorgar a las transacciones inmobiliarias si estas son realizadas íntegramente a través de una red Blockchain mediante contratos inteligentes o la tokenización de inmuebles.
Ha de recalcarse de que no se trata de un mercado emergente en pleno 2021, sino que ya desde 2014 se comenzaron a registrar las primeras compraventas de inmuebles con Bitcoin.
Estamos ante un mercado incipiente, pero con una implantación y crecimiento proyectado exponencial.
¿Es posible pagar una casa con bitcoins?
Comprar una vivienda con Bitcoin es tan “sencillo” como encontrar a un vendedor que esté conforme con intercambiar Bitcoin por su propiedad inmobiliaria. En la actualidad, en portales como Fotocasa o Idealista se pueden encontrar viviendas en venta cuyos propietarios aceptan Bitcoin (u otras criptodivisas) como método de pago.
Otros portales como Propy integran en su plataforma un servicio integral para la adquisición de viviendas mediante la utilización de la red Ethereum y sus Smart Contracts con el objeto de facilitar la transacción y con ello, la intervención unificada de todos los sujetos implicados (vendedores, compradores, agentes inmobiliarios, notarios…).
En definitiva, es completamente legal y viable hoy en día adquirir propiedades inmobiliarias con Bitcoin, necesitándose como punto de partida el acuerdo entre vendedor y comprador para el uso del Bitcoin como divisa, con especial atención a su referencia al cambio en una divisa FIAT como el Euro.
Pasos para comprar una vivienda con bitcoins u otra moneda virtual
El principal inconveniente viene dado por la constante fluctuación del valor del Bitcoin. Siguiendo el hilo de lo comentado en el anterior apartado, se recomienda en primer lugar, que las partes deberán acordar no sólo emplear el Bitcoin como método de pago, sino establecer una referencia FIAT para la valoración del inmueble, así como fijar un día concreto sobre el establecer el tipo de cambio de divisa entre Bitcoin y Euro
Una vez establecidas las condiciones esenciales de la compraventa de la vivienda, el procedimiento más simplificado para adquirir una vivienda con Bitcoin sería el de formalizar la compraventa mediante escritura ante notario, estableciendo el precio en euros pactado en la compraventa y la instrumentalización del Bitcoin como método de pago.
A diferencia de una compraventa clásica, la diferencia es que en vez de entregarse dinero FIAT (Euros) la transacción se realizará entregando Bitcoins por valor del inmueble.
En la actualidad, diversas firmas inmobiliarias están desarrollando la “tokenización” de inmuebles para facilitar la adquisición de activos inmobiliarios mediante criptomonedas empleando los recursos que ofrece la tecnología Blockchain no sólo en el mercado de las criptodivisas, sino también como entorno en el que desarrollar la transacción de forma completa, sencilla y certificada.
Cómo tributa la compra de una casa pagada con bitcoins.
A nivel tributario cuando hablamos de compraventa de cualquier vivienda, debemos prestar atención a dos impuestos principalmente: I.V.A y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
En ambos casos, el instrumentalizar el pago mediante euro o Bitcoin no afecta a la base de tributación ni al impuesto aplicable, pues ambos elementos vienen determinados por el valor del inmueble y su naturaleza, sea vivienda de nueva construcción o vivienda de segunda mano.
Si la adquisición se realiza sobre una vivienda de nueva construcción, esta se encontrará gravada con I.V.A, calculado sobre el valor total de la contraprestación (según como se instrumentalice, el valor del volumen de Bitcoin en el momento de la transacción o el cambio de divisa acordado). Por otro lado, si se trata de adquisición de vivienda usada con Bitcoin, esta compraventa será gravada entonces mediante ITPAJD sobre el valor real del inmueble.
No obstante, al no existir aun un criterio definido por la Agencia Tributaria sobre la tributación en la compraventa de vivienda con criptodivisas, algunas voces de la doctrina notarial y registral consideran que esta operativa no debería definirse como compraventa de vivienda, sino como permuta, al instrumentalizarse el pago con criptomonedas dentro de un intercambio de objetos y/o títulos valores (asimilación que realiza la Agencia Tributaria a las criptodivisas a efectos fiscales actualmente) al que las partes otorgan un valor económico en moneda FIAT. Que el objeto de intercambio sea, en esencia una moneda virtual, no evita que pueda se susceptible de ser una permuta financiera.
Fiscalmente, la consideración de la compraventa de viviendas como permuta implicaría que se encontrase más gravada al tener que afrontarse:
• ITAPDJ o I.V.A según si el inmueble es de nueva construcción o de segunda mano.
• Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (Plusvalía) en los casos de vivienda de segunda mano por la revalorización de la vivienda desde la compra hasta su transmisión.
• Ganancia o Pérdida patrimonial en el Impuesto sobre las Personas Físicas entre el valor de la criptomoneda cuando se integró en el patrimonio del comprador y en el momento que se perfecciona la permuta.
Otro aspecto fiscal a tener en cuenta es como afecta al patrimonio de ambas partes la transacción del Bitcoin como método de pago para la adquisición de la vivienda. Según los actuales criterios de la Agencia Tributaria, el Bitcoin en propiedad seguirán tributando anualmente según su valor como ganancia o pérdida patrimonial que deberá ser incluida en la declaración del IRPF.
Prevención del Blanqueo de Capitales: Criptomonedas y Compraventa Inmobiliaria
No menos importante y como elemento a tener en cuenta, son las medidas que la Ley 10/2010 sobre prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo aplican sobre la compraventa de vivienda y, próximamente conforme avance la nueva Directiva Europea AML6 y el Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, incluyéndose entre las diversas propuestas, mecanismos sobre información, saldos y titularidad de las criptomonedas que tenga en su poder cada persona física, con especial atención a las operaciones de adquisición, transmisión, permuta, transferencias, cobros y pagos con criptomonedas.
Además, en el mercado español, toda compraventa de vivienda lleva aparejada un procedimiento de comprobación y justificación del origen de los fondos que se emplearán para la adquisición del bien inmueble, así como la trazabilidad de los mismos.
Este aspecto de la normativa de prevención de blanqueo de capitales no ha sido de especial preocupación para el adquiriente medio, pues se trata en su mayoría de compraventa de primeras viviendas por personas físicas mediante préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras y que ulteriormente son pagados con sus rentas del trabajo o de actividades económicas.
Se hace entonces recomendable que el comprador certifique y garantice sobre la procedencia y legalidad de las criptomonedas empleadas para la compraventa del inmueble antes de acometer la operación, lo que conlleva realizar como aspecto previo a la formalización de la compraventa, algunos de los procedimientos de Identificación Real del comprador y de Comprobación del Origen de los fondos contenidos en la Ley de Blanqueo de Capitales y sus reglamentos.
Letslaw es un despacho especializado en derecho de las Nuevas Tecnologías y en protección de datos. Estaremos encantados de resolver todas tus dudas sobre criptomonedas y tecnología Blockchain.
